热盘都在“挤牙膏”？限价下，该出手还是继续等？
限价之下，买家们陷入了一种矛盾的心态。
随着备案价下调3%，市场进入“定价时代”，用更便宜的价格捡漏，很难不心动吧？！
但与此同时，也有很多人在等待下一波下调，想薅到更多羊毛。
那么，限价下究竟要不要等呢？这太令人纠结了。
｜ 纠结情绪丛生（图：广州房产 伟鹏）
挤牙膏vs减配，想捡漏？难啊！
房产君的建议是，在市场平稳之下，各位大可以放宽心态，不要焦虑。
但指望着通过等待，薅到羊毛，捡到漏，不太现实。
为什么呢？来看两个现实情况。
等了，也不一定能买到。
以中心六区为例，今年总供应量15938套，但成交量达21073套！供需缺口超过5000套。
究其原因，主要是因为拿预售证超过500套的项目，就只有9个，其中还包括两个已清盘的项目。
其余项目呢，基本都是挤牙膏式的供应。
在此之下，很多项目频频“放鸽子”，有甚者更已超过半年没有新增供应一套货。
换句话说，在中心城区抢到好货，机会其实没那么多。
而且，别忘了周期终究是会过去的，没有人知道限价会在什么时候结束。
很多时候，你还在等待谷底，市场已经转向了。
等下去就能薅羊毛吗？不一定。
虽然价格被限制住了，但开发商也有应对方式。
常见的如减配，要么是楼栋位置调整，要么是降低交付标准，要么加上车位一起发售，看上去价格是少了，实质上买家也没有捡到多大的便宜。
又如付款方式更严苛了，钱多才有优先权。
房产君一位朋友，手持7成首付，最后也只能含泪，抢到一套低楼层单位。
所以，看中的项目，又有货，聪明的做法就是不要等，因为价格已经提前被政府摁住了，目前房价肯定不是最高点。
与其陷入被动的状态，不如主动出击！
长期价值时代，该如何买？
除此之外，对于买家而言，虽然有限价的福利，但在严厉的限购，限贷下，本质上房票是更为珍贵的。
因此，此时出手更要慎重，要优选有长期价值的优质资产。
| 买房人，要做好自我修养（@广州房产 绘）
既然如此，问题就来了：怎样的房子，才算拥有长期价值的优质资产，要抢在此时入手？
其一，有人、有产业的地方。
房产持有周期变长，置换的因素也要充分考虑，而有产业的地方，就意味着有源源不断的需求，这样的房子能住，也能租、能售。
因此，未来在二手市场交投，这些地方的房子竞争力会更强。
其二，把居住放在第一位，优先选择中心城区。
随着房子回归居住属性，中心城区的价值也会进一步放大。
尤其是离地铁、商业、学校、医疗等配套更近的房子，优势会更加凸显。
｜ 有产业的地方，如知识城（图广州房产）
知识城TOD大盘，又上新了！
那么，综合以上几点，目前中心城区有哪些项目，是值得格外关注呢？
位于黄埔知识城的TOD大盘——星汇城，当仁不让。
｜ 星汇城效果图
为什么呢？我们具体来看看：
缺货的知识城，它是主力供应楼盘
首先，作为中国、新加坡国家级双边合作项目（来源：中新广州知识城官微），知识城的价值是毋庸置疑的。
而在今年的十四五规划中，其更被列为广州“一号工程”，定位之高不言而喻。
｜ 知识城实景图
但与此同时，知识城的缺货，也是众所皆知的。
目前板块内大部分项目已售完，今年供应的新货中，则有75%来自星汇城。（来源：克而瑞）
而未来呢？数据显示，近7年来，知识城拍出的宅地只有3宗。
其中，今年拍出的两宗地块，地价都已突破2.7万/㎡，面粉决定面包价，这样的道理大家再了解不过了。
因此，未来其建成的房子，价格会有多贵？也可想而知。
在此之下，星汇城的优势就格外明显了。
其既是知识城难得的新货，同时在限价之下，目前均价也仅约2.7万/㎡。
不敢相信吧？比片区地价还低！
所以说，虽然现在价格被摁住了，但一旦周期切换，价值必然也会快速释放。
｜价值释放，只待周期切换（图：广州房产 绘）
不仅如此，如果对比周边的二手价，其差距同样非常明显。
目前知识城的二手盘，有不少均价已超过3万/㎡，最高的更已突破3.7万/㎡，一二手倒挂现象严重。
而且，整个知识城挂牌的二手房中，几乎没有证满5年的，也就是说，在这个价格基础上，还要加上一大笔的税费。
所以说，当下的星汇城，这个价格是多好的捡漏机会啊。
｜来源：链家
当然，有人也会疑惑，看价格的话，旁边的增城2字出头，难道不“香”吗？
坦白说，买房自然是要看菜吃饭的，但是如果能力允许的话，还是要优先限购区。
原因很简单：一来是房票、贷票都更为珍贵，未来置换成本也更高了，这时候更要抓紧中心城区。二来，知识城的定位、产业含金量，也都是周边的不限购板块，所难以比拟的。
而未来，这些都会成为项目竞争力的加成。
| 星汇城周边产业一览
TOD大盘！出门地铁，下楼商业、学校
房子回归居住，本质上是回归生活的“烟火气”。
相比市场疯狂的时候，很多人会被销售说得“天花乱坠”的蓝图打动，现阶段的买家显然更精明、更实在了，他们需要的是一份“确定性”。
比如，房产君的一位朋友，就是典型的例子。
这位朋友，是一位选择定居广州的台湾同胞，在科学城创业多年。因此置业时，自然而然就瞄准了东部，一路看了好几个板块：科学城、长岭居、知识城......
最终，他经过了半年的层层筛选，才决定把家安在了星汇城。
｜张先生和家人在星汇城看房
他是怎么想的呢？
第一，科学城、长岭居其实房价已不低，用他的话来说：“几乎快要到顶了”。
第二，由于公司在科学城，通勤是他考虑的重要因素，而星汇城是个地铁盘，一条21号线，可以直接到公司。
第三，考虑到居住性，星汇城有商业，有学校，也有图书馆、健身房、社区医疗中心等，可以满足生活的方方面面需求。
他告诉房产君：“这个项目可能不是最好的，但确实是目前综合地段、价格、配套，能挑到的较优选项，毕竟我们是自住，便利性很重要。”
| 星汇城商业实景图
那么，星汇城的配套特别在哪？
先来看一张实拍图：
看到了吗？社区商业街与镇龙地铁站，中间就是一条约16米的连廊，出了家门，就可搭上地铁。
| 星汇城和地铁位置一览
而且，镇龙TOD也不是一般的站点，它是地铁14号线、21号线、新白广城际（穗莞深支线，在建）交汇的大型枢纽。
从这里出发，搭乘21号线，1站可到科学城，3站到天河。
对于在天河、黄埔上班的朋友而言，确实是一个颇大的诱惑。
| 星汇城交通示意图
同时，作为一座大型TOD，星汇城与普通地铁盘的区别，更在于对生活场景的连接。
简单来形容，它就是一座微型的城市。
比如，你可以在家门口shopping，社区内有约8000㎡的商业街区，平时下馆子、逛超市、喝咖啡都能在楼下解决。
比如，家里的两个小孩可以手牵手上学，这里有小学、有幼儿园，加上青少年活动中心、社区图书馆等配套，连周末的休闲都不用操心。
｜ 项目内小学效果图
甚至，星汇城把医疗中心搬进了社区，所以家里老人，基本下楼就可以进行常规的身体检查。
对了，项目内还打造了约12.5万㎡的空中花园，并形成一个个模块化的“小剧场”，涵盖孩子探秘、老人休闲、年轻人运动、家庭欢聚、邻里互动等场景，丰富的故事性融入在社区生活中。
主推约94-122㎡三四房，户户朝南
再来看看，大家都关注的产品。
房产君了解到，目前星汇城主推的是9-12栋的单位，户型涵盖建面约94-122㎡三四房。
这一次的产品，有几大亮点：
其一，楼栋位处社区中心，较为安静，而且前后左右皆可俯瞰园林美景，视野也更胜一筹。
其二，做到户户朝南，卧室带有大飘窗，实用率颇高。而且大部分的户型，都配置有入户花园，大幅提升了舒适度。
｜项目9-12栋分布示意图
建面约94㎡的三房，就做到动静分离，很好地保障了居住的私密性。
客厅直连南向阳台，采光颇佳；南向主套，自带独立卫浴、独属的衣帽间，足以让女主人疯狂爱上。
同时，每一间卧室空间都阔绰有余，摆得下双人床、大衣柜，加上大飘窗设计，也让每一位家庭成员，都可以生活得足够体面。
建面约97㎡的三房，做到大横厅+四开间朝南，南向阳台直望园景，且拥有独立入户花园，适合刚改需求的家庭。
在这个空间内，越秀做出了诸多的巧思：
如玄关和餐客厅之间，留出了一条长走廊，这里是儿童的欢乐地带，可以随意奔跑。
如餐厅做了一个小飘窗，提升采光面之余，也形成了一个小憩的天地，监督孩子做功课时，可以坐在这里喝杯茶，看看风景。
建面约122㎡的四房，则空间更为阔绰，为二胎改善家庭而来。
其同样做出了霸气的横厅，一推开门，气派感就油然而生。
进门处，玄关和入户花园，也可灵活改造，变成一个阔绰的秘密花园。
宽敞的南向大阳台，直面满园春色，而且楼下是约800㎡的森林之心泳池，俯瞰就是碧蓝的水景。
最后，咱们再来总结一下。
总的来说，星汇城的优势还是颇为明显的，其自身素质够硬，地段有潜在实力。
加之在政府限价下，入手门槛也较为合理，是可以择机入手的一个选择。
当然，由于本身就是热盘，所以能不能买到，还是要靠一定的运气。
不过好在，当下其有足够的货量，搏一搏机会还是颇大的。
对了，如果你对项目感兴趣，或是想了解更多星汇城信息，也可以扫描下面二维码，会有专业的置业顾问小姐姐为你耐心解答。
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